Matthias Lehmann Co-Head Financing Advisory Avobis Group AG

Vorausschauende Beurteilung der Finanzierbarkeit als Erfolgsfaktor

Publiziert

Bei Gesundheitsimmobilien besteht in der Schweiz nach wie vor grosser Investitionsbedarf. Zusätzlich hat die Corona-Krise wegen teilweise aufgeschobenen Bau- und Sanierungsprojekten weitere Investitionsstaus ausgelöst und in vielen Gesundheitsorganisationen zu grösseren Ertragsausfällen und hohen Zusatzkosten für die Pandemiebekämpfung geführt. Diese neue Ausgangslage rückt die Frage der Finanzierbarkeit von zukünftigen Infrastrukturinvestitionen noch stärker in den Fokus.

Eine unerwartete Krise wie die Corona-Pandemie stellt selbst profitable Organisationen vor grosse finanzielle Herausforderungen. Liquidität, welche für zukünftige Projektfinanzierungen zurückgestellt wurde, wird kurzfristig für die Deckung von Ertragsausfällen verwendet, und zusätzliche Kosten für mehr Personal sowie Hygiene- und Schutzmassnahmen belasten das Budget stark. Solche Szenarien wurden verständlicherweise vielfach nicht oder nicht in diesem Ausmass in der langfristigen Planrechnung einkalkuliert, können aber auf die Finanzierbarkeit von zukünftigen Bauund Sanierungs-Projekten einen erheblichen Einfluss haben.
Umso wichtiger ist es, die aktuelle Situation für die zukünftige Investitionsplanung zu berücksichtigen. Um zu beurteilen, ob und wann ein Projekt finanzierbar ist, braucht es eine langfristige Finanzplanung unter Einbezug diverser Faktoren, wie beispielsweise:

  • Beurteilung der IST-Situation, insbesondere der aktuellen Verschuldung.
  • Aktuelle Eigenmittel-Basis, welche man für die Investition einsetzen kann. Davon sollte ein kalkulatorischer Liquiditätspuffer abgezogen werden, um den operativen Betrieb auch in unvorhergesehenen Krisenzeiten sicherstellen zu können.
  • Geschätzte Investitionskosten über die nächsten zehn Jahre.
  • Annahmen zu zukünftigen Cashflows bis, während und nach der Bauphase (Einschätzung wie beispielsweise zu Bettenauslastung, Taxen oder Infrastrukturpauschale dienen unter anderem als wichtige Basis).
  • Beurteilung des Normjahrs (Vollbetrieb) nach Fertigstellung des Projekts. Dies dient auch zur Berechnung der Dauer der Kapitalrückführung.
  • Sonstige für die Zukunft relevanten Punkte, welche einen Einfluss auf die Finanzierung und die zugrunde liegende Tragbarkeit haben.

Annahmen über zukünftige Einflussfaktoren zu treffen, gestaltet sich oft schwierig, und es bleibt eine gewisse Planungsunsicherheit. Trotzdem ist es sehr wichtig, diese frühzeitig in der Planung zu berücksichtigen. Erste vorgängige Abklärungen und Analysen zu baulichen und betrieblichen Themen helfen, die entsprechenden Parameter, wie mögliches Bauvolumen, mögliche Bettenaufstockung oder Personalspiegel bereits zum heutigen Zeitpunkt möglichst realistisch darzustellen.

Maximalverschuldung als wichtiges Element der Finanzierbarkeit
Basis für die Finanzierbarkeit einer Investition ist die Ertragskraft des Unternehmens. Das heisst, welche Verschuldung sich ein Betrieb maximal leisten kann, damit diese aus Sicht eines potenziellen Kapitalgebers tragbar ist. Im Fokus stehen dabei die Zinslast, welche getragen werden muss, sowie die Rückzahlung der Schuld innerhalb eines gewissen Zeitraums. Der zugrunde liegende Parameter ist der EBITDA (Ertrag vor Zinsen, Abschreibungen und Steuern). Dieser Ertrag, welcher auch als zur Verfügung stehender Cashflow bezeichnet werden kann, kann für die Rückzahlung der Schuld und die Begleichung der Zinsen verwendet werden.

Sicherheitspuffer durch Anwendung eines kalkulatorischen Zinssatzes
Für die Berechnung der Tragbarkeit stehen neben der Amortisation des Kredits, welcher in der Regel bei Gesundheitsimmobilien innerhalb von 33 Jahren zurückbezahlt werden muss, die Zinskosten im Vordergrund. Die aktuellen Marktzinsen sind weiterhin historisch tief, und die effektiven Zinskosten scheinen in einer ersten Kalkulation meist tragbar. Die Kapitalgeber rechnen allerdings mit einer kalkulatorischen Tragbarkeit, bei welcher für die Kalkulation der potenziellen Zinskosten ein deutlich höherer Zinssatz als Basis genommen wird. In der «klassischen» Tragbarkeitsrechnung beträgt dieser Zins in der Regel 4,5–5%, also deutlich mehr, als das Zinsniveau von heute darstellt. Da Unternehmen mit öffentlich-rechtlichem Hintergrund in der Regel einen kostendeckenden Ansatz haben, sind entsprechend auch die Gewinnmargen tiefer. Dieser Umstand fliesst in die Beurteilung der Kapitalgeber mit ein, allerdings wird in jedem Fall, insbesondere aufgrund regulatorischer Vorgaben, ein grösserer Risikopuffer eingerechnet. Ist die Finanzierung einmal gesichert, können mit einer ausgearbeiteten langfristigen Zinsabsicherungsstrategie die Zinsrisiken relativ gut gesteuert werden. Dank der aktuell relativ flachen Zinskurve, welche auf die weite Sicht sogar invers ist, ist auch eine langfristige Zinsabsicherung durchaus attraktiv.

Die maximale Verschuldung im Verhältnis zur Ertragsstärke
Ein weiterer Faktor, welcher neben der kalkulatorischen Tragbarkeit die maximale Verschuldungskapazität mitdefiniert, ist der sogenannte EBITDA-Multiple. Dieser besagt, in wie vielen Jahren eine Schuld mittels dem EBITDA zurückbezahlt werden kann (Maximalverschuldung im Verhältnis zum EBITDA). Auch hier, wie schon bei der Berechnung der kalkulatorischen Tragbarkeit, unterscheiden sich die Ansätze zwischen öffentlich-rechtlichen Unternehmen und privaten Akteuren, für welche die Vorgaben in der Regel deutlich strenger sind.

Frühzeitige Berücksichtigung der Finanzierbarkeit entscheidend für erfolgreiche Investitionsprojekte
Mit einem langfristigen Finanzplan basierend auf den erwähnten Faktoren, lässt sich eine maximal mögliche Verschuldung errechnen und beurteilen. Auch wenn die Kalkulation und Einschätzung insbesondere aufgrund der aktuellen Dynamik nicht abschliessend ist und die Finanzierung je nach Kapitalgeber unterschiedlich eingeschätzt wird, hilft sie entscheidend dabei, zukünftige Finanzierungsprojekte möglichst realistisch einzuschätzen und zu planen. Wenn sich beispielsweise ein Alterszentrum oder ein Spital nach einer Ersteinschätzung eine maximale Finanzierung von CHF 20 Millionen leisten kann, sollte diese Überlegung unmittelbar in der Projektplanung berücksichtigt werden, zum Beispiel mit einem vorzeitig festgelegten Kostendach.

Gerade strategische Gremien müssen sich mit der Frage der Finanzierbarkeit unbedingt möglichst früh auseinandersetzen, da betriebliche Optimierungen, welche Einfluss auf die Finanzstärke haben, Zeit brauchen. Oft sind Entscheidungen, welche bereits in einer frühen Projektphase getroffen werden, wegweisend für den gesamten Projektverlauf, entsprechend sind diese sorgfältig zu fällen. Fliessen Überlegungen zur Finanzierbarkeit bereits frühzeitig in die Planung von Investitionsprojekten mit ein, können nicht nur Zeit, sondern auch erheblich Kosten gespart werden.

EVENTS

Anuga

Weltweite Ernährungsmesse für Handel und Gastronomie/Ausser-Haus-Markt

Datum: 07.-11. Oktober 2023

Ort: Köln (D)

Blezinger Healthcare

13. Fachkonferenz - Das Spital der Zukunft

Datum: 19.-21. Oktober 2023

Ort: Luzern (CH)

A + A

Internationale Fachmesse für Persönlichen Schutz, Betriebliche Sicherheit und Gesundheit bei der Arbeit.

Datum: 24.-27. Oktober 2023

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maintenance Schweiz

Schweizer Fachmesse für industrielle Instandhaltung und Facility Management

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Pumps & Valves

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Datum: 25.-26. Oktober 2023

Ort: Zürich (CH)

IN.STAND

Die Fachmesse für Instandhaltung und Services

Datum: 07.-08. November 2023

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Medica

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Ort: Düsseldorf (D)

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Internationale Plattform für Hotellerie, Gastronomie, Take-away und Care-Institutionen in der Schweiz

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SVG-Symposium

Impulse und Gespräche

Datum: 18.-22. November 2023

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Heimtextil

Weltweit führende Fachmesse für Wohn- und Objekttextilien

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Datum: 16.-19. Januar 2024

Ort: Basel (CH)

Empack Schweiz

The Future of Packaging Technology

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LOGISTICS & AUTOMATION

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Datum: 24.-25. Januar 2024

Ort: Bern (CH)

Pro Sweets Cologne

Internationale Zulieferer der Snack- und Süßwarenbranche

Datum: 28.-31. Januar 2024

Ort: Köln (D)

aqua pro

B2B-Plattform in der Schweiz für Fachkräfte des Globalen Wasserkreislaufs

Datum: 07.-09. Februar 2024

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BioFach

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Datum: 13.-16. Februar 2024

Ort: Nürnberg (D)

LOPEC

International führende Fachmesse mit Kongress für Gedruckte Elektronik

Datum: 05.-07. März 2024

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Trendtage Gesundheit Luzern

Die TGL sind die führende nationale Plattform für Trends und Perspektiven im Gesundheitswesen.

Datum: 06.-07. März 2024

Ort: Luzern (CH)

INTERNORGA

Leitmesse für den Ausser-Haus-Markt

Datum: 08.-12. März 2024

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ZHAW-IFM Day

Der IFM-Day der ZHAW findet als Begegnungstag für FM-Ausbildung und FM-Praxis statt.

Datum: 08. März 2024

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Pro Wein

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LogiMat

Internationale Fachmesse für Intralogistik

Datum: 19.-21. März 2024

Ort: Stuttgart (D)

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Datum: 19.-22. März 2024

Ort: Köln (D)

Additive Manufacturing Forum

Die Entscheider- und Expertenkonferenz bringt das gesamte Wertschöpfungssystem rund um die additive Fertigung zusammen.

Datum: 20.-21. März 2024

Ort: Berlin (D)

FutureHealth Basel

Accelerating the healthcare system

Datum: 21. März 2024

Ort: Basel (CH)

Gastia

Die Fach- und Erlebnismesse für Gastfreundschaft

Datum: 24.-26. März 2024

Ort: Olma Messen St.Gallen (CH)

HR Festival Europe

Fachmesse für HRM, trainings to business und Corporate Health

Datum: 26.-27. März 2024

Ort: Zürich (CH)

analytica

Leitmesse für Labortechnik, Analytik, Biotechnologie und analytica conference

Datum: 09.-12. April 2024

Ort: München (D)

DMEA

Connecting Digital Health

Datum: 09.-11. April 2024

Ort: Berlin (D)

Lebensmitteltag

Die führende schweizerische Lebensmittelfachtagung von bio.inspecta und SQS

Datum: 18. April 2024

Ort: Luzern (CH)

Hannover Messe

TRANSFORMING INDUSTRY TOGETHER

Datum: 22.-26. April 2024

Ort: Hannover (D)

Altenpflegemesse

Leitmesse für die Pflegewirtschaft

Datum: 23.-25. April 2024

Ort: Essen (D)

Control

Internationale Fachmesse für Qualitätssicherung

Datum: 23.-26. April 2024

Ort: Stuttgart (D)

SBK Kongress

Kongress vom Berufsverband der diplomierten Pflegefachpersonen der Schweiz

Datum: 02.-03. Mai 2024

Ort: Bern (CH)

HealthEXPO

Gesundheit, New Health Care und Zukunftsform

Datum: 25. Mai 2024

Ort: Basel (CH)

drupa

Weltweit führende Fachmesse für Drucktechnologien

Datum: 28. Mai-07.Juni 2024

Ort: Düsseldorf (D)

ArbeitsSicherheitSchweiz

Fachmesse für Arbeitssicherheit, Gesundheitsschutz & Gesundheitsförderung am Arbeitsplatz

Datum: 05.-06. Juni 2024

Ort: Zürich (CH)

Achema

Internationale Leitmesse der Prozessindustrie

Datum: 10.-14. Juni 2024

Ort: Frankfurt am Main (D)

PFLEGE PLUS

Die Fachmesse PFLEGE PLUS bringt Fachbesucher mit ausstellenden Unternehmen, Branchenverbände sowie Experten des Pflegemarkts zusammen.

Datum: 14.-16. Mai 2024

Ort: Stuttgart (D)

MedtecLIVE with T4M

Fachmesse für die gesamte Wertschöpfungskette der Medizintechnik

Datum: 18.-20. Juni 2024

Ort: Stuttgart (D)

Blezinger Healthcare

9. Fachkonferenz - Das Pflegeheim der Zukunft

Datum: 20.-21. Juni 2024

Ort: Luzern (CH)

all about automation

Fachmesse für Industrieautomation

Datum: 28.-29. August 2024

Ort: Zürich (CH)

FachPack

Europäische Fachmesse für Verpackung, Technik, Veredelung und Logistik

Datum: 24.-26. September 2024

Ort: Nürnberg (D)

Ilmac Lausanne

Networking. Forum. Aussteller

Datum: 25.-26. September 2024

Ort: Lausanne (CH)

Chillventa

Weltleitmesse der Kältetechnik

Datum: 08.-10. Oktober 2024

Ort: Nürnberg (D)

SIAL

Fachmesse für Nahrungsmittel-Innovationen

Datum: 19.-23 Oktober 2024

Ort: Paris (F)

ZAGG

DER BRANCHENTREFFPUNKT MIT RELEVANTEN GASTRO-TRENDS

Datum: 20.-23. Oktober 2024

Ort: Luzern (CH)

IFAS

Fachmesse für den Gesundheitsmarkt

Datum: 22.-24. Oktober 2024

Ort: Zürich (CH)

ALL4PACK EMBALLAGE

The global marketplace for Packaging Processing Printing Handling

Datum: 04.-07. November 2024

Ort: Paris (F)

Swiss Handicap

Nationale Messe für Menschen mit und ohne Behinderung.

Datum: 29. November-1. Dezember 2024

Ort: Luzern (CH)

TUTTOFOOD

Internationale B2B-Messe für Food & Beverage

Datum: 05.-08. Mai 2025

Ort: Mailand (I)

LABVOLUTION

Europäische Fachmesse für innovative Laborausstattung und die Optimierung von Labor-Workflows

Datum: 20.-22. Mai 2025

Ort: Messegelände Hannover (D)

Oils + fats

Leitmesse der Öl- und Fettindustrie in Europa.

Datum: 15.-19. September 2025

Ort: München (D)

interpack

Führende Messe für Prozesse und Verpackung

Datum: 07.-13. Mai 2026

Ort: Düsseldorf (D)

Bezugsquellenverzeichnis